Faites des travaux en 2018 pour créer du déficit foncier ou préserver un déficit antérieur
Avec la mise en place du prélèvement à la source, l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus ordinaires de 2018 sera annulé par un crédit d’impôt de même montant ( le CIMR). C’est l’année banche !
Des lors, vous ne paierez pas d’impôt sur vos revenus fonciers ordinaires perçus en 2018 et ce quel qu’en soit le montant, que vous fassiez ou non des travaux dans vos biens immobiliers locatifs en 2018, que vous ayez ou pas des déficits antérieurs reportables.
2018 sera une année subtile en termes de déficit foncier.
Pour ne pas pénaliser le secteur du bâtiment, l’état à mis en place un système incitatif pour 2018. Aussi les dépenses de travaux supportées en 2018 (sauf travaux d’urgence) s’imputeront à hauteur de :
100% sur les bénéfices fonciers en 2018 + 50% sur les bénéfices fonciers de 2019
Les dépenses payées en 2019 ne seront quant à elles imputables sur les bénéfices fonciers qu’à hauteur de 50%.
Ainsi, faire des travaux en 2018 peut s’avérer opportun pour créer un du déficit reportable et/ou préserver un report de déficit existant… tout et une question de proportion.
Un exemple 1 :
Vous percevez 20 000 € de revenus fonciers récurrents
Vous faites 5 000 € de travaux en 2018 et vous avez 5 000 € de déficits antérieurs reportables.
| 2018 | 2019 | |
| Revenus fonciers | 20 000 € | 20 000 € |
| Charges de travaux | 5 000 € | |
| Imputation 2019 de 50% des travaux 2018 | 2 500 € | |
| Revenus fonciers nets | 15 000 € | 17 500 € |
| Imputation des reports antérieurs | 5 000 € | |
| Solde de report déficitaire | 0 € | 0 € |
| Revenus fonciers imposables | 0 € au titre de l’année blanche | 17 500 € |
Vous effacez uniquement 2 500 € de bénéfices fonciers au lieu de 10 000 € en temps normal.
Exemple 2 :
Vous percevez 20 000 € de revenus fonciers récurrents
Vous avez 5 000 € de déficits antérieurs reportables.
Vous investissez en 2018 dans un bien immobilier locatif de 200 000 € dont 150 000 € de travaux intégralement payés en 2018.
| 2018 | 2019 | 2020 | |
| Revenus fonciers | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € |
| Charges de travaux | 150 000 € | ||
| Imputation 2019 de 50% des travaux 2018 | 75 000 € | ||
| Revenus fonciers nets | -130 000 € | -55 000 € | 20 000 € |
| Imputation sur le revenu global | -10 700 € | – 10 700 € | |
| Déficit reportable | 119 300 € | 44 300 € | |
| Imputation des reports antérieurs | -20 000 € | ||
| Solde de report déficitaire | 5 000 € + 119 300 € | 5000 €+163 600 € | 148 600 € |
| Revenus fonciers imposables | 0 € au titre de l’année blanche | 0 € | 0 € |
Vous pourrez reporter 148 600 € sur vos bénéfices fonciers des 8 prochaines années.
Ainsi pour une dépense de travaux de 150 000 €, vous effacez 183 600 € de revenus fonciers plus 10 700 € de revenu global au lieu 150 000 € en temps normal et vous conservez le bénéfice de votre déficit antérieur existant.
Votre ratio d’efficience est donc de 130% !
A minima, pour effacer 100% de vos travaux 2018 et conserver le bénéfice de votre déficit antérieur, vous devez effectuer des travaux d’un montant de (2x revenus fonciers) + 10 700 €.
En 2018, investir dans de l’immobilier locatif avec travaux peut s’avérer très pertinent pour créer un déficit reportable et/ou sauvegarder un report déficitaire existant.
