Accréditations
Nue-propriété
Investissement immobilier
Points forts
Acquisition d’immobilier de prestige en coeur de ville à prix décoté
Le nu-propriétaire ne paie qu’une quote-part du prix du bien, et bénéficie à l’extinction de l’usufruit, de la pleine propriété du bien sans frais supplémentaire. Il bénéficie par ailleurs de la valorisation de celui-ci.
Le nu-propriétaire ne paie qu’une quote-part du prix du bien, et bénéficie à l’extinction de l’usufruit, de la pleine propriété du bien sans frais supplémentaire. Il bénéficie par ailleurs de la valorisation de celui-ci.
Économie d’impôt sur le Revenu et sur les prélèvements sociaux
Les travaux de restauration s’imputent sur les revenus fonciers préexistants dans le cadre du déficit foncier.
De même les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Les travaux de restauration s’imputent sur les revenus fonciers préexistants dans le cadre du déficit foncier.
De même les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Économie sur l’ISF
Seul l’usufruitier est redevable de l’ISF.
Seul l’usufruitier est redevable de l’ISF.
Démembrement court de 12.5 ans, bailleur privé
Absence de charges
Durant la période de démembrement, les charges sont supportées par l’usufruitier (taxe foncière, entretien, assurance, travaux d’entretiens)
Durant la période de démembrement, les charges sont supportées par l’usufruitier (taxe foncière, entretien, assurance, travaux d’entretiens)
Aucun aléa locatif pendant la période de démembrement
Dispositif hors plafonnement des niches fiscales
Points faibles
- Démembrement de 12.5 ans
- Pas de revenus durant le démembrement
- Risque en capital : les prix de l’immobilier peuvent variés à la hausse ou à la baisse
Un exemple chiffré
M et Mme D sont propriétaires de 2 appartements locatifs générant 12 000€ de revenus fonciers nets /an. Ils sont imposés à la tranche marginale de 41%. Ils viennent d’hériter et envisage d’acheter un appartement locatif.
Acquisition d’un appartement en Nue-propriété optimisée au déficit Foncier
Prix de la pleine propriété : 247 700 €
Acquisition de la Nue-propriété : 189 500 € dont 133 219 € de travaux étalés sur 3 ans.
Déduction des travaux :
- Sur les revenus fonciers existants : 12 000 € / an
- Sur le revenu global : 10 700 € pendant 3 ans
- Le déficit foncier non utilisé est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Efficacité fiscale :
10 700€ X 3 ans x 41% = 13 161 € (TMI 41%)
(139 219 – 10 700 € x 3) x 56.5% = 57 132 € (TMI 41%+ 15.5% de prélèvements sociaux)
Soit une économie d’impôt totale de 70 293 €
Prix de revient après imputation du déficit foncier : 119 207 €
Soit une décote totale de 51% (hors économie d’ISF)